안녕하세요 전세금 떼일 위기에 처해있습니다2021년 08월 전입신고(확정일자) → 2023년 08월 계약완료 인데 보증금을 받지못해 계약 연장→ 2024년 12월 세금체납으로 압류된 것을 확인 → 2025년 06월 임차권 등기세금 체납으로 압류된 것을 너무 늦게 알았네요...확정일자가 빠르더라도 임차권 등기를 세금체납 이후에 했는데 우선변제 받을 수 있나요?
1. 우선변제 권리 인정 여부: "등기 순서 원칙" 적용
(1) 법적 원칙
등기 선후 관계: 부동산 권리 순위는 등기부에 기록된 순서대로만 인정됩니다.
세금 체납 압류 등기(2024년 12월) → 임차권 등기(2025년 6월) 순서이므로, 압류 권리가 우선합니다.
확정일자 한계: 확정일자(2021년 8월)는 임차권 존재 사실만 증명할 뿐, 우선변제권을 부여하지 않습니다.
(2) 귀하의 사례 분석
| 구분 | 시점 | 법적 효력 |
| 세금 체납 압류 | 2024년 12월 | 최우선 변제권 발생 |
| 임차권 등기 | 2025년 6월 | 압류 이후 등기 → 변제 순위 후순위 |
| 확정일자 | 2021년 8월 | 임차권 존재 증명만 가능 → 우선권 없음 |
⚖️ 2. 구제 가능 절차: "이의제기 및 소송"
(1) 체납처분 부당성 확인 소송
근거: 압류 절차에 하자가 있을 경우(예: 체납 통지 누락).
필요 서류:
체납 통지서 미수령 증명 (우편물 반송 기록 등).
2023~2024년 실제 거주 증거 (전기요금 고지서, 통신사 요금명세서).
(2) 전세금 반환채권 소송
전략: 압류 후 전세금 반환채권을 별도 채권으로 인정받기.
요건:
임대인이 압류 시 전세금 반환 의무를 인정했음을 증명(문자·계약서 별도 약정).
세무서 협조: 체납액 중 전세금 상당액 공제 요청 → 잔여 체납액만 변제.
3. 실행 절차 안내
| MERMAID 预览 Code graph LR A[서류 수집] --> B[세무서 이의제기] B --> C{하자 증명 가능?} C -->|Yes| D[집행정지 신청] C -->|No| E[전세금 반환 소송 제기] D --> F[행정소송 진행] E --> G[채권 우선순위 확보] |
필수 준비 서류
등기부등본: 압류 등기일자(2024년 12월)와 임차권 등기일자(2025년 6월) 확인.
확정일자 증명: 2021년 8월 전입신고 사실 증명서.
계약 연장 문서: 2023년 8월 계약 연장 시 임대인의 세금 체납 사실 인지 여부 기록.
거주 증거: 2024년 12월 압류 당시 실제 거주 중임을 보증하는 자료(월세 영수증, CCTV 기록).
신속한 행동 권고
집행정지 신청: 압류 후 30일 이내 법원에 신청 → 매각 정지 효과 .
세무서 협상: 체납액의 분할 상환 약정 체결 → 임차권 소멸 방지.
⚠️ 4. 향후 리스크 관리 방안
(1) 임차권 등기 시기 재점검
계약 직후 등기: 전세계약 체결 후 7일 이내 등기 완료 → 선순위 확보 .
세무조사: 임대인의 부동산 세금 납부 현황 반드시 확인 (국세청 연간 세액 조회 가능).
(2) 확정일자 활용 전략
추가 등기 없이도 우선권 인정되는 경우:
압류 시점에 실제 거주 중이고, 전세금이 차임(월세)으로 전환된 경우(민법 제303조).
단, 2024년 12월 압류 당시 거주 증명이 필수적입니다.
참아야지! 참아라! 그러면 잘 되어 갈 걸세. 친구여, 정말 자네 말이 맞네. 세상 사람들 틈에 끼여 날마다 일에 쫓기며, 다른 사람들이 하는 일과 그들의 행동을 보기 시작한 이후로 나는 나 지신과 휠씬 더 잘 타협할 수 있게 되었네. 젊은 베르테르의 슬픔 - 괴테